実例から学ぶ！マンション売却でロイズに寄せられた「悪質な手口と注意喚起」

みなさんこんにちは！
ロイズプラスライターのモリカワです。突然ですが、不動産オーナーのみなさまは、「その物件、早く売却した方がいいですよ」や「今なら高く買い取りますよ」などのセールスを受けた経験はありますか？

おそらく多くのオーナーさまが、買取業者や仲介業者からこのようなセールスを受けたことがあるのではないでしょうか。セールス自体は違法ではないし悪いことではありません。ただ、中には、強引にオーナーさまと話を進めた挙句、身に覚えのない書類にハンコを押させ、勝手に契約を取り付けてしまう業者がいるのです。嘘の内容で不安を煽り、オーナーさまの意思を無視して売却させる行為は、もはや「詐欺」です。

近年、こうした非常に悪質なセールスが横行しているために、ロイズコーポレーションにも多くのオーナーさまから報告を受けており、時には弁護士を立てて争うケースも増えています。

一度トラブルが起きてしまうと、時間も気力も奪われて、私生活の平穏が脅かされる事態となります。特に初めての売買の場合、売却についての知識がない（または少ない）がために、相手の思うように操られてしまうといったケースは少なくありません。そうならないためにも、日頃から自己防衛としての知識を持っておくことが大切です。そこで今回は、ロイズコーポレーション各所からの話を参考に、悪質な業者の実態から解決方法まで紹介していきます。

注意喚起も含めていますので、ぜひこの記事を参考にして悪質なセールスにご注意ください。

そもそも“悪質”な仲介・買取業者とは？

◎仲介・買取業者からの悪質なセールスが頻発しています

不動産の仲介・買取業者からの悪質なセールスは今に始まったことではありません。もちろん、営業行為自体に法的な問題があるわけではありませんが、売買を検討している段階、または売却を検討していないのに根拠のない物件のネガティブな話を持ち掛け、物件の査定も取らないまま不当に安い価格で不動産を買い叩いたり、オーナーさまの認識が曖昧な状態で重要な契約書類にサインさせたりと、悪質と思われる手口が実際にあったということです。

今回話を聞くと、ロイズコーポレーションの営業担当に連絡することを口止めして相談する暇さえ与えず、あっという間にオーナーさまの意に反した（またはオーナーさまが不利益になるような）契約をまとめさせてしまうケースもあったそうです。悪質な業者の場合は、強引な勧誘や虚偽の情報を用いてグッと近寄ってきます。この記事内にはそんな“悪質業者”による実際の営業手口を紹介していますので、自分事としてご一読ください。

要注意！業者の営業手口とは？

業者からのアプローチ手段としては、大きく分けると「自宅訪問」「電話」「DM」といった方法があり、ロイズコーポレーションの関係会社である「クレアロッソ」を名乗って連絡がくるケースもあります。十分注意して冷静に対処していきましょう。

＜▼迷惑な営業手法＞

・自宅や勤務先にアポ無しで訪問し、物件に関するネガティブな話を持ちかけてくる

・どこで電話番号を入手したのか分からないまま、突然電話をかけてくる

・仕事中にもかかわらず、勤務先に個人的な要件で電話をかけてくる

・管理組合や管理会社クレアロッソを名乗り電話やショートメッセージを送る

・「●●●万円で買いたい人がいる」と根拠不明のDMを送る

訪問や電話の場合はすぐに対応せず、相手の名刺や社名・名前を控えておき、その後、ロイズコーポレーションまで問い合わせるようにしてください。とっさに電話に出てしまった場合、今後一切連絡しないでくださいと明確に伝えることや、「録音させていただきます」と伝えるだけでも抑止力になります。

ここ数年、他社で売却を行ったオーナー様から直接お話を伺ったり、このような注意喚起のためにとオーナー様のご厚意で、ＤＭや契約書も共有していただいております。
その中で、管理組合やクレアロッソを装ったメッセージを送り、折り返し連絡すると売却の話を持ちかけられたという事例も数多く寄せられています。これは詐欺行為であるだけでなく、宅地建物取引業法に違反する可能性があります。
また弊社宛に、オーナー様から届くＤＭには、根拠のない査定金額が記載されており、沢山の業者から同じようなＤＭが送られていることが確認されています。基本的には、売買価格は家賃収入や物件の状態、周辺環境を調査し、さらに銀行の査定を基に決定されるものです。印刷された内容が一律であったり、中には㎡数が間違っていたりと不審な点が多く釣りの広告の可能性もあるので注意が必要です。

「買いたい人がいる」のセールストークにご注意を

初対面なのに、「この物件を買いたい人がいるから、今売却すればすぐに利益を得ることができます」というアプローチは危険なセールストークの典型です。売買の相談や依頼もしていない、もはや縁もゆかりもない業者が、現在の家賃や物件の状態すら知らない状態で売買価格を提示し、『すぐに買いたい人がいる』と強調するのは、あまりにも不自然ですし、業者間で高額な利益を乗せた転売が目的かもしれません。こうした売主を煽るような言葉は安易に信用せず、冷静に話を持ち返りましょう。

◎ネガティブな情報で不安を煽ってくる営業も

「この物件近くに反社の事務所がある」や「本当は事故物件なんです」「今がピークでこれから売買価格は下がります」など、ネガティブなトークでオーナーさまの不安を煽る営業も多々あるようです。その結果、不当な価格を提示されて安く買い叩かれてしまった方もいます。やはり、こうした嘘か本当かわからない情報も鵜呑みにせず、まずはしっかりと事実確認をするようにしましょう。

以前、このような業者の営業により物件を売却してしまったオーナーさまの実体験を紹介している記事もありますので、こちらも合わせてチェックしてみてください。

＞＞詳しくはこちらの記事をチェック

「高値で買いたい人がいる」という点は入り口に過ぎず、その後、多くの場合、業者間で転売されている事例が頻繁に見受けられます。「買いたい人がいる」とオーナー様の利益を考えているかのように話されることがあるようですが、実際には業者が業者に販売し、利益を確保するために営業が行われている可能性が高いと判断しています。残念ながらこのような実態は裏で行われていることであり、なかなか表には現れません。
更には、入居者に対し「補填をするので家賃を上げることを承諾してほしい」という交渉を電話やショートメッセージで行う業者もあり、クレアロッソ宛てに入居者様からご相談がありました。これは、査定額を上げる為の行為だと考えられ悪質です。そして大幅に利益が上乗せされた物件を購入する、次の一般オーナーが高値で購入してしまうことも、弊社としては防ぎたいと考えており、慎重に対応させていただいております。

説明不足で後悔！？契約内容を理解せずにサインするリスクとは

「話を聞いていくうちに、いつの間にか契約書にサインしてしてしまい後悔」というのもよくある相談の一つです。まずは、契約時にどんな行為が行われているのかをしっかりと把握することが大切です。以下は、実際にあったロイズコーポレーションに寄せられた相談の一例です。

＜▼実際にあった契約時の主な不正行為と注意すべきポイント＞

・今なら買いたい人がいると言われ、焦ってサインをしてしまった

…『今なら●●●万円で買いたい人がいる』と言われ、今売らないと今後売却できないかもしれないと焦って契約したものの、買主がサインするまで売買が進まず、かなりの時間がかかったり、最終的に買主側から一方的に白紙撤回されるケースもありました。業者は、仕入れのために物件を確保したいという意図があるため、急いで契約を迫ることが多いです。『買いたい人がいる』と言われた場合、買い付け証明を求めることも一つの有効な対策です。

・売買契約書と媒介契約書を同時にサインさせようとする

…『媒介契約書』と『売買契約書』は、それぞれ異なる目的を持つ契約書で同時にサインさせることは一般的には稀です。しかし、複数の仲介業者で起きた共通の事例では、オーナーの認識が曖昧なまま媒介契約書と売買契約書を同時にサインさせた後、日付を空欄にしたまま契約書を進め、後日、日付を追記して正式に契約書として成立させるという不正な手法がありました。

・契約書の日付を空欄にする

…上記の話に繋がりますが、契約書類への日付の記入は必須です。記入はしなくてよいと言われ業者が持ち帰ろうとする場合は、業者の都合やタイミングで進めようしている可能性が高いです。

・契約書の控えを渡されない

…契約時の契約書類の交付は宅建業法で義務付けられています。交付した契約書や控えがなかった為契約内容が確認できないと困っているというご相談もありました。オーナーさま自身に渡さない、ということはあり得ません。必ずその場で受け取るようにしましょう。

媒介契約書も売買契約書もとても重要な書類です。「話の流れで契約書にサインをしてしまっていた」という事例はよくありますが、サインしてしまった以上、後でやめたいと思ってもなかなか覆すことは困難です。ですので、絶対に簡単にサインをせず、まずは一旦契約書を持ち帰ることが肝心です。実際に売買契約書を確認すると、説明を受けていない高額な違約金が記載されていたり、特約事項には「売主に不利で買主（業者）の都合に合わせた文言」が含まれていることもよくあります。あとは説明が良く分からなかったという方も多いです。その場合の対策としては録音をしておくと後で聞き直すこともできますし、万が一トラブルになった場合は証拠となりますので、不信な点があった場合はメモや録音をしてください。弊社では契約書のチェックも行いますので、一緒に細かく内容を確認していきましょう。ご相談等がございましたらお気軽にお問合せください。

次回は実際にあったトラブル事例をご紹介いたします。